Инвестиции под сдачу: Какая недвижимость в Греции приносит максимальный доход

Греция сегодня — это не просто родина оливок и античных храмов, а один из самых динамичных рынков недвижимости в Южной Европе. Для иностранных инвесторов страна предлагает уникальную комбинацию: возможность получения бессрочного вида на жительство (ВНЖ) и стабильно растущий арендный доход. В условиях глобальной экономической нестабильности инвестиционная недвижимость Греции стала тем защитным активом, который позволяет не только сохранить капитал, но и приумножить его за счет высокого спроса на жилье.

Аналитика рынка недвижимости Греции в 2024–2026 гг.​

Рынок недвижимости Греции демонстрирует устойчивый рост цен в течение последних нескольких лет. После реформирования программы «Золотая виза», разделившей страну на зоны с разными порогами входа (800 000 евро в популярных локациях и 400 000 евро в остальных), фокус инвесторов сместился на поиск объектов с максимальной окупаемостью.
Сегодня средняя доходность от аренды в Греции колеблется в диапазоне 4–7% годовых. Это значительно выше показателей таких столиц, как Париж, Берлин или Вена, где доходность редко превышает 2–3%. Основными драйверами роста остаются колоссальный туристический поток (более 32 млн человек в год) и острый дефицит качественного жилого фонда в крупных городах. Если вы решите купить апартаменты в Афинах, вы столкнетесь с рынком продавца, где ликвидные объекты уходят за считанные недели.

Краткосрочная аренда (Airbnb): Острова vs Афины​

Краткосрочная аренда — выбор тех, кто нацелен на максимальные цифры ROI в короткие сроки. Основными точками притяжения здесь выступают Кикладские острова (Миконос, Санторини), Крит и Родос. В пиковый сезон (июнь–сентябрь) стоимость проживания в вилле или апартаментах может достигать внушительных сумм. Однако инвестору важно учитывать фактор сезонности: в зимние месяцы загрузка на островах падает практически до нуля, а расходы на содержание и налоги остаются.
Афины в этом плане предлагают более сбалансированный подход. Столица Греции — это направление 365 дней в году. Деловой туризм, медицинский туризм и постоянный поток путешественников обеспечивают среднегодовую загрузку объектов в центре города на уровне 70–75%.

Долгосрочная аренда: Стабильность в мегаполисах​

Для тех, кто предпочитает стратегию «купил и забыл», идеальным вариантом является долгосрочная аренда (от 1 года). Основная целевая аудитория здесь — экспаты, сотрудники международных компаний и студенты.
Салоники и Афины (особенно районы Паграти, Кукаки и прибрежная зона Пирея) демонстрируют стабильный рост арендных ставок. Инвесторы, ориентированные на долгосрочный доход, часто выбирают студии или апартаменты с одной спальней. Такое жилье легче сдать, а ротация арендаторов минимальна. Кроме того, долгосрочная аренда требует гораздо меньшего вовлечения владельца в операционные процессы.

Сравнительный анализ доходности (ROI) по типам объектов​

Ниже представлена таблица примерной доходности различных типов недвижимости в зависимости от локации и стратегии сдачи.

Тип объекта	Локация	Стратегия	Ожидаемый ROI (грязный)	Ожидаемый ROI (чистый)
Студия 35-45 м²	Центр Афин	Краткосрочная	8–10%	5.5–6.5%
Апартаменты (2 спальни)	Пирей / Глифада	Долгосрочная	5–6%	4–4.5%
Вилла на побережье	Крит / Родос	Сезонная	7–9%	4.5–5.5%
Студенческая квартира	Салоники	Долгосрочная	6–7%	5%

Налоги и расходы на содержание​

Важно понимать, что «грязная» прибыль — это не те деньги, которые окажутся в вашем кармане. В Греции действует прогрессивная шкала налога на доход от аренды:

1. До 12 000 евро в год — 15%.
2. От 12 001 до 35 000 евро — 35%.
3. Свыше 35 000 евро — 45%.

Также владельцы обязаны ежегодно уплачивать налог на имущество (ENFIA), размер которого зависит от площади, возраста здания и кадастровой стоимости района. Расходы на коммунальные платежи (когда объект простаивает) и страхование также ложатся на плечи собственника.

Стратегия выбора под «Золотую визу»​

Чтобы инвестиция была оправданной, необходимо грамотно вписаться в новые лимиты программы. Обратившись в проверенное агентство недвижимости, вы сможете подобрать объекты, которые формально соответствуют требованиям МВД Греции, но при этом обладают высокой ликвидностью.
Например, в зонах с порогом 800 000 евро (центр Афин, Салоники, Миконос) выгоднее приобретать коммерческие помещения, конвертированные в жилые апартаменты, или объекты в стадии реновации. В зонах с порогом 400 000 евро (пригороды Аттики, некоторые острова) стоит присмотреться к новостройкам с высоким классом энергоэффективности — они всегда ценятся дороже на рынке аренды.

Управление недвижимостью: Залог пассивного дохода​

Для иностранного владельца управление объектом на расстоянии может стать логистическим кошмаром. Ремонт, заселение гостей, оплата счетов и взаимодействие с налоговой службой требуют постоянного присутствия. Именно поэтому профессиональное управление — это не роскошь, а необходимость для инвестора-рантье. Качественный сервис позволяет повысить доходность за счет грамотного динамического ценообразования и высокого рейтинга на платформах бронирования. Профессиональная продажа недвижимости в Греции сегодня всегда идет в связке с предложением по дальнейшему обслуживанию объекта.

FAQ (Часто задаваемые вопросы)​

Каков реальный чистый доход после вычета налогов и комиссий?​

В среднем, после уплаты налогов (15%), расходов на управление (10-20% для Airbnb) и коммунальных платежей, инвестор может рассчитывать на чистую прибыль в размере 4.5–5.5% годовых в евро.

Можно ли сдавать жилье, купленное под «Золотую визу», самостоятельно?​

Да, закон не запрещает владельцу самостоятельно управлять своей собственностью. Однако для краткосрочной аренды вам потребуется получение лицензии AMA и регистрация в налоговом реестре Греции.

В каких регионах сейчас самый низкий порог входа при высокой окупаемости?​

Стоит обратить внимание на Патры (крупный студенческий центр) и некоторые районы Западной Аттики. Там порог входа остается на уровне 400 000 евро, при этом спрос на аренду стабильно высокий.